Wohnen bleibt Baustelle

Die Koalition ist in der Frage einer Wohnrechtsreform gescheitert. Gerade mal eine notwendige Reparatur beim Wohnungszubehör im Abtausch gegen eine Minireform um die Erhaltungspflicht von Thermen ist diese Woche im Ministerrat abgesegnet worden. Pikant: uns als Oppositionspartei ist der Entwurf noch nicht zugegangen. Weder ist er auf der Website des Justizministeriums abrufbar noch bislang von der Parlamentsdirektion an die Fraktionen weitergeleitet worden. Das müsse noch geprüft werden, heißt es….

Wirklich ärgerlich an dem Entwurf ist aber, dass die Koalition sich im Klein-Klein ergeht. Die SPÖ hat nun über Monate die dringende Reform beim Wohungszubehör verschleppt. Der Entwurf lag schon fix fertig monatelang im Kabinett des Justizministers (und seiner Vorgängerin). Die SPÖ blockierte aber, weil sie ihrerseits die Gunst der Verhandlungsstunde nutzen wollte, um ihre Anliegen durchzusetzen. Rausgekommen ist eine Klarstellung, dass Thermen vom Vermieter zu erhalten sind. Das ist wirklich ein Einzelthema. Mag sein, dass rund um die Frage der Therme durch kasuistische Rechtsprechung eine mediale Aufmerksamkeit für die Therme entstanden ist. Das ist aber kein Grund, jetzt einen kleinen Teilaspekt herauszugreifen und diesen zu regeln, wenn in anderen Bereichen nach wie vor völlige Rechtszersplitterung vorherrscht.

Das Wohnrecht muss reformiert werden. Darin sind sich alle Expertinnen und Experten einig. Zu groß ist die Zersplitterung, zu kasuistisch und unübersichtlich sind die Regelungen. Viele Bereiche sind weder für Mieter noch für Vermieter nachvollziehbar. Zu oft braucht es Sachverständige, um Fragen zu klären. Manches, was im MRG geregelt ist, führt in der Praxis zu größeren Ungerechtigkeiten, obwohl damit eigentlich Ungerechtigkeiten beseitigt werden sollten.
Das Wie ist die Frage. Und hier stehen sich die beiden Regierungsparteien und ihre jeweiligen Sozialpartner-Vorfeldorganisationen unerbittlich gegenüber.

Daneben schwelt schon lange die politische Diskussion um die Leistbarkeit der Mieten, weshalb sich eine Diskussion um eine Wohnrechtsreform auch nur allzu oft immer um die Frage des Mietzinses dreht, und dabei aber den Blick auf andere Fragen wie zB Erhaltungspflichten etc. verstellt.

Vieles, was die Grünen sagen klingt wie eine gefährliche Drohung und zeigt, dass die Grünen zwar populistisch auf einem Problem herumreiten, bei den Lösungen aber völlig in die Irre gehen.

Diese Woche hab ich mich fast an meinem Frühstückskaffee verschluckt, als ich in der neuen Ausgabe des FALTER von den Plänen des grünen Planungssprechers Christoph Chorherr zur Wiederbelebung des sozialen Wohnbaus gelesen habe. Konkret fordert Chorherr, dass Grundstückseigentümer notfalls per gesetzlich festgesetztem Preis von einem Gericht zum Verkauf ihres Eigentums gezwungen werden können, wenn die entsprechende Fläche von der Stadt für Wohnbauzwecke benötigt wird. „Als UItima Ratio … kann das bis zur Enteignung gehen“. Erfrischend ehrlich, dass Chorherr sogar selbst das Wort „Enteignung“ in den Mund nimmt – macht aber trotzdem richtig Angst. Was die Wiener Grünen hier fordern, ist nichts anderes als ein massiver Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum und in die Rechtssicherheit.

Und dabei hat diese Forderung etwas Systematisches: Deklinieren wir mal durch: Vizebürgermeisterin Vassilakou forderte schon vor Jahren eine absolute gesetzliche Mietzinsobergrenze von sieben Euro pro Quadratmeter. Die Antwort auf die Frage, was private Bauträger also dazu bewegen sollte, in Wien neuen Wohnraum zu schaffen, blieb Vassilakou damals schuldig. Und das ist tatsächlich der Haken an der Sache. Es mag den Grünen gefallen oder nicht, aber selbst sozialistische Ökonomen warnen vor absoluten Mietzinsobergrenzen, weil damit jede private Investition erstickt wird. Das führt zu weniger Angebot, Investoren weichen aus auf rentablere Projekte wie Bürogebäude (etwas, was man in Wien schon beobachten kann). Der Effekt: der Wohnraum wird noch knapper, wichtige Reparaturen und Instandsetzungen oder auch thermische Sanierungen werden nicht gemacht.

Um diese negativen Folgen zu bekämpfen kommt man dann (wenn man sich immer nur damit beschäftigt, was man regulatorisch tun kann) zur Forderung einer Leerstandsabgabe. Klingt logisch: Zu wenig Wohnungen sind am Markt, weil Vermieter sie zurückhalten. Ich zweifle stark, dass das Problem in Wien tatsächlich ein großes ist und begrüße, dass Bürgermeister Häupl nun einmal den Leerstand ermitteln will. Ich würde aber neben der zahlenmäßigen Erfassung noch einen Schritt weiter gehen und erforschen, was denn die Gründe für einen Leerstand sind. Darüber hinaus frage ich mich, wie eine Bestrafung des Leerstandes verwaltungstechnisch durchgeführt werden soll, will man nicht in eine völlige Überwachung der Menschen gehen. Was, wenn ich eine Wohnung herrichte? Muss ich da regelmäßig nachweisen, dass Handwerker in der Wohnung werken? Der richtige Weg wäre unserer Meinung nach hier über Anreize (zB über die Steuer) zu diskutieren, sollte die Anzahl der Leerstände tatsächlich bedrohlich groß sein.

Zudem – und darauf muss man hinweisen – gibt es mit Sicherheit in der Praxis gerade auch das Thema, dass Wohnungen zwar an sich vermietet sind, aber de facto leer stehen. Meist dann, wenn der Mietzins so günstig ist, dass man die Wohnung nicht aufgeben will. So gibt es Fälle von Gemeindebaumietern, die längst schon in einer Eigentumswohnung oder in einem Haus in Niederösterreich wohnen und nur für Theaterbesuche in die Stadt kommen. Die Wohnung hebt man aber auf – für die Enkerl. Das ist allerdings keine Frage für den Gesetzgeber, da hier das Mietrecht eindeutig eine Kündigungsmöglichkeit vorsieht, sollte die Wohnung nicht zu Wohnzwecken tatsächlich benützt werden. In der Praxis greifen Vermieter an dieser Stelle bisweilen zu völlig unzulässigen Methoden wie Videoüberwachung, die rechtliche wie ethische Grundregeln brechen.

Das bringt mich zu einem unserer Meinung nach wichtigen Thema, nämlich der Frage der Eintrittsberechtigung. Da wäre dringend etwas gesetzgeberisch zu tun. Hier liegen Ungerechtigkeiten, die gerade erst durch die Wohnregulierung geschaffen werden: Menschen wohnen in Altmietverträgen, die oftmals sehr günstig sind. Ein Privileg, das sie quasi von den Eltern oder Großeltern übernommen haben. Andere junge Familien müssen sich abstrampeln, um sich ein adäquates Zuhause leisten zu können. In bestehende Verträge soll und darf nicht eingegriffen werden, aber bei der Wohnungsweitergabe kann man ansetzen. Entweder man schränkt den Kreis der Eintrittsberechtigten ein (etwa nur auf Personen für die eine Unterhaltspflicht besteht) oder man lässt mehr Möglichkeiten einer Anpassung z.B. auf das Niveau des Richtwertmietzinses zu.

Aber nochmals zurück zum Denksystem der Grünen in Wohnfragen: Wenn man also durch Mietzinsobergrenzen und Leerstandsabgabe privates Engagement im Wohnbau verhindert hat, dann kommt der nächste logische Schritt: Enteignung. Die Stadt selbst muss bauen und nötigenfalls auch Menschen enteignen.
Chorherrs Vergleich mit Entschädigungen bei der Errichtung von Bahntrassen hinkt übrigens gewaltig. Hier geht es nicht um eine meist alternativlose Streckenführung, bei der ein einzelner Schrebergarten ein Millionenprojekt verhindern könnte. Die grüne Wohnbaulogik ist vergleichbar mit einem Druckkochtopf. Durch immer neue Regulierungsideen muss an anderer Stelle eine weitere treten, sonst pfeift es irgendwo heraus.

Klar ist, es braucht mehr Wohnungen, um Wohnen leistbar zu machen. Daher wollen wir gerne darüber reden, wie wir den Wohnbau – kommunal, gefördert oder freifinanziert – wieder anheizen. Die Regierung hat eine Wohnbauoffensive versprochen. Aus den versprochenen 278 Millionen wurden dann 180. Und die werden nun nicht von den Ländern abgeholt, weil diese mitzahlen müssten, es sich aber nicht leisten können.

Selbstverständlich muss die Wohnbauförderung zweckgebunden sein. Ein Rückfluss ins allgemeine Budget ist keine Option. Der Fokus muss auf leistbarem Wohnbau liegen. Das heißt einerseits, dass man den geförderten Wohnbau nicht mit Normen und Standards überbelasten soll, die die Preise in die Höhe treiben (Stichwort OIB-Richtlinien). Andererseits hat die Stadt selbst die Verantwortung, für leistbare Grundstücke zu sorgen. So kann sie auf stadteigenen Flächen attraktive Baurechte vergeben. Zu niedrigen Zinsen.

Und sie könnte selber bauen (wir erinnern uns: der letzte Gemeindebau in Wien wurde 2004 gebaut). Das kann sie aber wohl angesichts der budgetären Situation nicht. Dann sollte sie aber zumindest Rahmenbedingungen schaffen, dass private wie gemeinnützige Träger das tun.

Zum Schluss noch ein Gedanke: vielleicht sollten wir uns von überholten Denkmustern trennen und die Fragen rund ums Wohnen nicht zu ideologischen Schützengräben machen. Die Vorstellung: auf der einen Seite ein starker Vermieter auf der anderen Seite ein schwacher Mieter ist nur bedingt haltbar. Mit Sicherheit gibt es Spekulation institutioneller Anleger – das ist auch eine Frage des Grundverkehrsrechts. Vielleicht gelangt man aber zu faireren Ergebnissen, wenn man mal nach der Art des Vermieters unterscheidet: Für eine Privatperson, die eine Wohnung im Wohnungseigentum hat, sollten nicht die gleichen Regeln gelten, wie für große institutionelle Vermieter, die mit standardisierten Formverträgen hantieren. Ein differenzierterer Zugang im Wohnrecht scheint angebracht. Auch bei der Therme….

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